Καταβολή μισθώματος ως την τελεσιδικία απόφασης επί αγωγής αναπροσαρμογής αυτού

Η με αριθμ. 207/2017 απόφαση του Αρείου Πάγου επάγεται επί των ζητημάτων που ανακύπτουν με την άσκηση αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ’ άρθ. 388 ΑΚ αλλά και επί  των αποτελεσμάτων από την καταβολή μειωμένου, μονομερώς από τον μισθωτή, μισθώματος, ενώ αυτό αναμένεται να προσδιοριστεί με δικαστική απόφαση.

Ειδικότερα, κατά την έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, που εφαρμόζεται, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 π.δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει είναι: α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που είναι έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, συνεπεία των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Έτσι γενικής φύσεως περιστατικά και, ιδίως, τυχαία, που συμβαίνουν, όμως, συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ. ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν (ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 998/2014).

Απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσεως και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του άρθρου αυτού δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβαλλόμενων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης που πρόκειται να εκτελεστεί στο μέλλον (ΑΠ 1592/2014).

Περαιτέρω, η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση των δύο σκελών της αναπροσαρμογής, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου» – για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας – το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου. Αν μεταξύ των δύο αυτών σκελών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται η διαφορά, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, εξαιτίας ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με την μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με την αύξηση του μισθώματος, αλλά, επίσης, και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που προκύπτει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί. Εξάλλου, το δικαίωμα αναπροσαρμογής με τη διάταξη του άρθρου 388 ή του 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και, κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν, λοιπόν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, η συμφωνία καταλύεται εφεξής και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορη πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ/τος 34/1995, ενώ το απαιτούμενο από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής έτος αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Τελικά, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και τη συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της συμβατικής σχέσης που έχει διαταραχθεί και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (ΑΠ Ολομ. 3/2014).

Προσέτι, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, ο οφειλέτης (μισθωτής) δεν γίνεται υπερήμερος, αν η καθυστέρηση της οφειλής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η άγνοια ή η αμφιβολία ή η πλάνη του οφειλέτη, χωρίς διάκριση αν η πλάνη αυτή ανάγεται στα πράγματα ή το δίκαιο, για την ύπαρξη ή το περιεχόμενο ή την έκταση της οφειλής μπορούν, κατά τις περιστάσεις, να καταστήσουν συγγνωστή και δικαιολογημένη την καθυστέρηση, εφόσον η άγνοια ή η αμφιβολία ή η πλάνη δεν οφείλονται σε αμέλεια του οφειλέτη. Για την εύλογη αιτία της καθυστέρησης, η οποία αποτελεί έννοια νομική, που ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 653/2011, ΑΠ 1427/2008 – βλ., πάντως, και ΑΠ 637/1989, ΑΠ 45/1987), απαιτείται η συνδρομή περιστάσεων που να δικαιολογούν την άγνοια ή την αμφιβολία ή την πλάνη του οφειλέτη για την ύπαρξη του χρέους κ.λπ.

Μόνο όμως το γεγονός ότι ο οφειλέτης μισθωτής άσκησε αγωγή αναπροσαρμογής-μείωσης του μισθώματος δεν μπορεί να δικαιολογήσει τέτοια ανυπαίτια άγνοια ή αμφιβολία ή πλάνη του, διότι αυτός, όταν η αναπροσαρμογή συντελείται με δικαστική απόφαση, είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα μέχρι να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την αναπροσαρμογή, δεδομένου ότι η διαπλαστική έννομη συνέπεια, ως προς το ύψος του μισθώματος, δεν επέρχεται αμέσως με την άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος (επίδοση της αγωγής), αλλά αναδρομικά από το χρόνο επίδοσης της αγωγής, εφόσον όμως εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση (άρθρ. 287, 574, 595 ΑΚ, 71, 321, 322 ΚΠολΔ). Η προσφυγή στο δικαστήριο για την αναπροσαρμογή του συμφωνημένου (ή συμβατικά αναπροσαρμοσμένου) μισθώματος, με το ενδεχόμενο να απορριφθεί η αγωγή εξαιτίας δικονομικών ή ουσιαστικών ελλείψεων, παρέχει απλή προσδοκία ότι τούτο θα αναπροσαρμοστεί και δεν συνιστά αμφιβολία ή πλάνη για το ακριβές ποσό του οφειλόμενου μισθώματος, όπως αυτό συμβατικά, εξαρχής, καθορίστηκε ή αναπροσαρμόστηκε με τη συμφωνία για τη σταδιακή αναπροσαρμογή (ΑΠ 1305/1980). Η καταβολή μάλιστα μειωμένου, μονομερώς από τον μισθωτή, μισθώματος, ενώ αυτό αναμένεται να προσδιοριστεί με δικαστική απόφαση, συνιστά απαγορευμένη μερική εκπλήρωση κατ’ άρθρ. 316 ΑΚ και συνεπάγεται τη μερική υπερημερία του μισθωτή, τη γένεση δικαιώματος καταγγελίας, υπέρ του εκμισθωτή, της μίσθωσης και της αξίωσης αυτού για απόδοση του μισθίου, κατ’ άρθρ. 340 επ., 597 ΑΚ και 44 π.δ. 34/1995.

 

 

Κατερίνα Μπασιαρίδου

Δικηγόρος LLM

basiaridou@koudourislaw.gr