Αγορά ακινήτου: όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

Αγορά ακινήτου

Ένα ζήτημα που απασχολεί πολύ κόσμο κάποια στιγμή στη διάρκεια της ζωής του είναι η πιθανή αγορά ακινήτου, ώστε να στεγάσει διά βίου την οικογένειά του, σε οικία της επιλογής του. 

Είτε πρόκειται για αγορά οικοπέδου με σκοπό τη μεταγενέστερη ανέγερση κατοικίας, είτε για αγορά μονοκατοικίας, είτε για αγορά οριζόντιας (διαμερίσματος) ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο αγοραστής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός τόσο στην προσωπική του επιλογή όσο και στη τηρούμενη διαδικασία, ώστε να αποφύγει δυσάρεστες εκπλήξεις μελλοντικά. 

Εντοπισμός του προς αγορά ακινήτου είτε ιδιωτικά είτε μέσω μεσιτικού γραφείου

Συνήθως, ο αγοραστής αφότου έχει λάβει τη πολύ σημαντική απόφαση αγοράς ενός ακινήτου, είτε ιδιωτικά είτε μέσω μεσιτικού γραφείου στο οποίο απευθύνεται και με το οποίο υπογράφει μεσιτική σύμβαση, εντοπίζει το ακίνητο εκείνο το οποίο πληροί τις προδιαγραφές που έχει θέσει ο ίδιος ο αγοραστής, ώστε να προβεί στην αγορά του. Εν συνεχεία, κατόπιν επικοινωνίας, είτε με τον ιδιοκτήτη- πωλητή του ακινήτου είτε με το μεσιτικό γραφείο που έχει αναλάβει τη πώληση, πρέπει να ζητήσει περαιτέρω πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο καθώς και τους τίτλους ιδιοκτησίας αυτού. Η μεσιτική αμοιβή αναγράφεται στην εντολή, είτε ως ποσό είτε ως ποσοστό και επιβαρύνεται με Φ.Π.Α. 24%. Σε περίπτωση κατά την οποία ο υποψήφιος αγοραστής έχει αποτανθεί σε περισσότερους μεσίτες οι οποίοι του υποδεικνύουν ακίνητα, τότε για κάθε ακίνητο το οποίο έχει υποδειχθεί από κάποιον προηγούμενο, είναι αναγκαίο να  διαγράφεται από τη μεσιτική εντολή του επόμενου. Διαφορετικά και εφόσον πραγματοποιηθεί η αγοραπωλησία υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να εγείρουν αξιώσεις μεσιτικής αμοιβής όλοι οι μεσίτες οι οποίοι υπέδειξαν το ίδιο ακίνητο. 

Προ της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και με σκοπό να διασφαλίσουμε ότι δεν θα χάσουμε το ακίνητο που έχουμε επιλέξει, μπορούμε να υπογράψουμε προσύμφωνο με το οποίο να καταβάλουμε ένα μικρό ποσό ως αρραβώνα μέχρι να προβούμε στον νομικό έλεγχο του ακινήτου. Εκεί θα προβλέψουμε την προθεσμία καθώς και άλλους όρους( τίμημα κλπ). Το προσύμφωνο μπορεί να είναι συμβολαιογραφική πράξη ή απλά ιδιωτικό συμφωνητικό.

Νομικός έλεγχος του ακινήτου

Στο σημείο αυτό είναι απολύτως απαραίτητο και άκρως αναγκαίο για τη διασφάλιση των οικονομικών και λοιπών συμφερόντων του αγοραστή, να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο, ώστε ο τελευταίος να μεταβεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή /και Κτηματολογικό Γραφείο, στο οποίο υπάγεται το ακίνητο βάσει της τοποθεσίας στην οποία ευρίσκεται, και να διενεργήσει ενδελεχή νομικό έλεγχο σχετικά με τα ακόλουθα:

α) εάν το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στη τηρούμενη στο Υποθηκοφυλακείο ή/ και Κτηματολογικό Γραφείο στη μερίδα του πωλητή

β) εάν οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως έχουν καταχωρηθεί, απεικονίζουν την αληθή και πραγματική εικόνα αυτού, όσον αφορά την αναφερόμενη επιφάνεια αυτού, την τυχόν ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κλπ. Αξίζει να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι σε περίπτωση ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει από τον πωλητή τις σχετικές βεβαιώσεις σχετικά με τη νομιμοποίηση των εν λόγω κατασκευών, στοιχείο απολύτως απαραίτητο για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει αυτό το ιδιαίτερα υπεύθυνο έργο του ελέγχου των τίτλων ιδιοκτησίας του προς αγορά ακινήτου  οφείλει μάλιστα, για τη περαιτέρω διασφάλιση των συμφερόντων του αγοραστή, να επεκτείνει τον έλεγχο σε βάθος 20ετίας τουλάχιστον, ώστε να διασφαλιστεί η ορθή συνέχεια των τίτλων ιδιοκτησία του ακινήτου και να αποκλειστεί η πιθανότητα διεκδίκησης από τρίτα πρόσωπα, για παράδειγμα λόγω χρησικτησίας κλπ.

γ) πολύ σημαντικό σκέλος του ελέγχου αποτελεί η έρευνα στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου/Κτηματολογικού Γραφείου σχετικά με τα τυχόν υπάρχοντα ή ακόμα και σχετικά με τα εξαλειφθέντα βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις) επί του ακινήτου. Ο δικηγόρος πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός στον εν λόγω έλεγχο, καθώς τα βάρη ακολουθούν πάντοτε το ακίνητο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, με αποτέλεσμα οποιαδήποτε αβλεψία σχετικά με την ύπαρξη βάρους επί του ακινήτου να οδηγήσει τον αγοραστή να αποκτήσει ένα ακίνητο βεβαρημένο για παράδειγμα με μια προσημείωση υποθήκης, η οποία θα βαρύνει το εν λόγω ακίνητο ακόμα και μετά την αγοραπωλησία. Εξίσου σημαντική είναι η έρευνα σχετικά με τυχόν διεκδικήσεις τρίτων επί του ακινήτου, καθώς ομοίως μια διεκδίκηση βαρύνει το ακίνητο και τον μετέπειτα ιδιοκτήτη αυτού. 

δ) σήμερα και καθώς ολοκληρώνεται το Εθνικό Κτηματολόγιο, πλέον οι περισσότερες περιοχές έχουν ενταχθεί στο σύστημα του Κτηματολογίου, οπότε μαζί με τα Υποθηκοφυλακεία λειτουργούν παράλληλα και Κτηματολογικά Γραφεία, στα οποία έχουν μεταφερθεί όλες οι εγγραφές εκ του Υποθηκοφυλακείου στα σχετικά φύλλα καταχώρησης. Ο έλεγχος των εν λόγω φύλλων καταχώρησης, ο οποίος γίνεται συνήθως μέσω υπολογιστή, είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αναλόγως της περίπτωσης, ο δικηγόρος πρέπει να συμβουλεύσει τον αγοραστή, ώστε να τηρηθούν όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διά κατάθεσης αίτησης προδήλου σφάλματος ή ακόμα και διά της δικαστικής οδού, σε χρόνο προγενέστερο πάντοτε της αγοραπωλησίας. 

ε) Επιπλέον, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα σε πολυκατοικία ή σε συγκρότημα κατοικιών) ή κάθετη ιδιοκτησία, χρειάζεται να γίνει μελέτη της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανομής χιλιοστών και του κανονισμού, αν πρόκειται για πολυκατοικία. 

Περαιτέρω ειδικότερη προσοχή πρέπει να δοθεί σε περιπτώσεις όπως όταν το ακίνητο είχε περιέλθει στην κυριότητα κάποιου που αποφάσισε να γίνει μοναχός, ή όταν υπάρχει αφάνεια, ή όταν ο πωλητής έχει περιέλθει σε δικαστική συμπαράσταση και σε πλείστες άλλες περιπτώσεις που προσδίδουν στον έλεγχο τίτλων μια κρίσιμη βαρύτητα για την ορθότητα και νομιμότητα της σύμβασης αγοραπωλησίας.  

Κατόπιν αυτών, ο δικηγόρος οφείλει να συντάξει έκθεση ελέγχου τίτλων ιδιοκτησίας σχετικά με το προς αγορά ακίνητο, η οποία θα αναφέρει αναλυτικά τα όσα διαπίστωσε ο ίδιος κατά την έρευνα που διενέργησε και την οποία έκθεση οφείλει να παραδώσει στον υποψήφιο αγοραστή, ώστε να έχει πλήρη επίγνωση της κατάστασης του ακινήτου το οποίο προτίθεται να αγοράσει.Ο έλεγχος καθώς και η έκθεση θα πρέπει να επεκτείνεται σε  ένα μεγάλο χρονικό διάστημα (εικοσαετίας τουλάχιστον) προ της αγοράς ώστε να προκύπτει όλη η νομική  διαδρομή του ακινήτου.Ειδικότερα, στην εν λόγω έκθεση θα αποφαίνεται θετικά ή αρνητικά όσον αφορά στην νομιμότητα και στην αρτιότητα των τίτλων, ώστε εν τέλει να οδηγηθεί ο αγοραστής στην υπογραφή ή μη του συμβολαίου αγοραπωλησίας. 

Τέλος, είθισται για να επιτευχθεί απόλυτη βεβαιότητα όσον αφορά στη νομιμότητα των τίτλων και για να κατοχυρωθεί ο υποψήφιος αγοραστής, να ζητείται από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή/και Κτηματολογικό Γραφείο, η έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδικήσεων σε σχέση με το προς αγορά ακίνητο.

Αξίζει δε να σημειωθεί ότι ακόμα και την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοράς, συνιστάται να γίνει πάλι ένας έλεγχος ιδιοκτησίας και βαρών στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή/και Κτηματολογικό Γραφείο, για να διαπιστωθούν ή όχι τελευταίες εγγραφές. Αν εντοπιστούν, μπορεί να τα ανατρέψουν στη τελική υπογραφή του συμβολαίου (π.χ. κάποιος πωλητής να έχει πωλήσει λίγο πριν παρανόμως ξανά το ακίνητό του σε άλλον, να έχει εγγράψει νέα βάρη κλπ). 

Τεχνικός έλεγχος του ακινήτου 

Στο σημείο αυτό απαραίτητη κρίνεται η συνδρομή πολιτικού μηχανικού, καθώς ο υποψήφιος αγοραστής οικοπέδου με κτίσμα ή οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) ή κάθετης ιδιοκτησίας ή οικοπέδου αδόμητου με σκοπό κάποια στιγμή να το οικοδομήσει, οφείλει να αναθέσει σε διπλωματούχο μηχανικό (πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα) της εμπιστοσύνης του τον έλεγχο αυτού που πρόκειται να αγοράσει, από πολεοδομική και τεχνική σκοπιά. Αυτός ο έλεγχος είναι εξίσου σημαντικός με τον νομικό έλεγχο, διότι αν γίνει σωστά, θα προφυλάξει ενδεχομένως τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου, από πιθανούς μελλοντικούς περιορισμούς της εκμετάλλευσης και της χρήσης του ακινήτου, από εμφανή αλλά και αφανή προβλήματα που μπορεί να είναι πολύ σοβαρά.

Πέραν αυτού, ο μηχανικός, θα δώσει στον προτιθέμενο να αγοράσει, μια σαφή και πλήρη εικόνα του ακινήτου που είναι υπό διαπραγμάτευση. Με βάση αυτήν, θα κριθεί η σκοπιμότητα και η καταλληλότητα της αγοράς αλλά μπορεί να γίνουν και αλλαγές στην προσφορά του τιμήματος, λόγω των νέων συγκεκριμένων πλέον δεδομένων. 

Σημειωτέον ότι από το 2011 και μετά, όπως αναφέρεται και ανωτέρω, ο πωλητής κάθε ακινήτου, είτε είναι οικόπεδο είτε αγροτεμάχιο χωρίς κτίσματα ή με κτίσματα, είτε είναι σκέτο κτίσμα, αυτόνομο ή ως μέρος ενός συνόλου, είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ειδική βεβαίωση μηχανικού περί της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων ή περί του αδόμητου της έκτασης. Για την έκδοση της βεβαίωσης αυτής, ο μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο και να βεβαιώσει αν και ποιές πολεοδομικές παραβάσεις έχει το ακίνητο. 

Ο μηχανικός θα εξετάσει όλα όσα αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο από τεχνική άποψη και θα προβεί:

α) σε διερεύνηση για τις επιτρεπόμενες και τις απαγορευμένες χρήσεις γης.

β) σε έλεγχο της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου. Ελέγχεται η Οικοδομική Άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων π.χ. ν. 4178/2013, εξαιρέσεις από κατεδάφιση του ν. 720/1977, δήλωση με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, κλπ. Ελέγχεται το ακίνητο, το αν τα σχέδια συμφωνούν με την πραγματικότητα, εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις, κλπ. Διερευνάται ακόμα το ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή εκδόσεως οικοδομικών αδειών. Εξετάζεται επίσης η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο, κλπ).

γ) σε έλεγχο για το αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε. 

Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει με τις διατάξεις του ν.1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής (Π.Ε. στη συνέχεια). 

Βρίσκονται οι όροι δόμησης [συντελεστής Κάλυψης, Δόμησης, Όγκου, χρήση γης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σύστημα δόμησης, τυχόν ειδικές αναγκαστικές διατάξεις (π.χ. υποχρεωτική στέγη), περιοριστικοί όροι, κλπ]. Εξετάζεται ως και το ενδεχόμενο διεκδίκησης χώρων πρασίνου από τον οικείο δήμο.

Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου και δεν υπάρχει κυρωμένη Π.Ε., ελέγχεται επιπλέον η αρτιότητά του, η οικοδομησιμότητά του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και γίνεται επίσκεψη στην Τεχνική υπηρεσία του αρμόδιου Δήμου για περισσότερες διευκρινίσεις, ενημέρωση για την πορεία της Π.Ε. και τυχόν τελευταίες εξελίξεις. Διαπιστώνονται οι οφειλόμενες εισφορές σε γη και χρήμα (Π.Ε., πράξη αναλογισμού, προσκύρωσης και αποζημίωσης).

Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου πόλης, ελέγχεται αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά στο χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κ.λ.π., εξετάζεται η ύπαρξη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, εντοπίζεται σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο. 

Δεν δίνεται η συγκατάθεση από τον μηχανικό για αγορά γηπέδου (οικοπέδου) προοριζόμενου για δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή, αν δεν υπάρχουν: βεβαίωση Δασαρχείου για τον αγροτικό ή όχι χαρακτήρα της έκτασης και βεβαίωση αρτιότητας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. 

δ) προκειμένου περί κτίσματος, σε εξέταση της ποιότητας του ακινήτου και της συνολικής εικόνας αυτού (καλό είναι να γίνεται πλήρης έλεγχος), λαμβάνοντας υπόψη τη μελέτη, την ποιότητα της κατασκευής (εργασίας και υλικών: είδος-τύπος-τοποθέτηση-συνεργασία-γήρανση), τη λειτουργικότητα του χώρου, τις μελέτες, άδειες και αδειοδοτήσεις, την ως τώρα συμπεριφορά του στους σεισμούς που έλαβαν χώρα, τη συντήρησή του, την ύπαρξη ή όχι ρωγμών, διαβρώσεων, αστοχιών, ζημιών, κακής τοποθέτησης εγκαταστάσεων, μονώσεων, κλπ.

ε) σε αίτηση για έλεγχο από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, αν υπάρχει η υποψία ότι μπορεί εκεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, προκειμένου περί οικοπέδου. 

Κατόπιν αυτών, ο μηχανικός καλό είναι να συντάσσει ένα τοπογραφικό διάγραμμα του προς αγορά ακινήτου, το οποίο μάλιστα θα επισυνάπτεται στο οριστικό συμβόλαιο, στο οποίο θα αποτυπώνονται όλα τα ευρήματά του. 

Συλλογή εγγράφων και τελική υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας

Κατόπιν του νομικού και τεχνικού ελέγχου και εφ’ όσον εν τέλει ληφθεί η τελική απόφαση αγοράς του ακινήτου που ενδιαφέρει τον υποψήφιο αγοραστή, στο σημείο αυτό αναγκαία είναι η επικοινωνία με το συμβολαιογράφο, ο οποίος θα φροντίσει ώστε να συλλέξει όλα τα αναγκαία έγγραφα και να υπογραφεί ένα ορθό συμβόλαιο, το οποίο θα διασφαλίζει τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή του ακινήτου.

Ειδικότερα, ως είθισται, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει από τον πωλητή- ιδιοκτήτη του ακινήτου τα εξής έγγραφα:

  1. Φορολογική ενημερότητα
  2. Ασφαλιστική ενημερότητα από το τ. ΙΚΑ- ΕΤΑΜ, εφ’ όσον  ο πωλητής είναι ή ήταν έμπορος, συμμετείχε σε κάποια εταιρία,, ασκούσε ελεύθερο επάγγελμα ή ανήγειρε οικοδομή στο όνομά του μέσα στη τελευταία δεκαετία
  3. Βεβαίωση ΤΑΠ από το Δήμο στον οποίο ευρίσκεται το ακίνητο
  4. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) σε δύο αντίτυπα
  5. Βεβαίωση μηχανικού Ν. 4495/2017 περί μη αυθαιρεσιών στο ακίνητο
  6. Πιθανές τακτοποιήσεις ένα έχουν γίνει με οποιονδήποτε Νόμο, καθώς και τις τυχόν κατόψεις που τις συνοδεύουν 
  7. Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ των πέντε τελευταίων ετών πριν την υπογραφή του συμβολαίου 
  8. Πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο του Ν. 2308/1995 ή σε περίπτωση λειτουργίας Κτηματολογικού Γραφείου, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
  9. Πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία ταυτότητας πωλητή και αγοραστή, καθώς και διεύθυνση κατοικίας, Α.Φ.Μ. και Δ.Ο.Υ.

Εκτός αυτών, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος συντάσσει τις δηλώσεις φόρου, και εν συνεχεία ο πωλητής και ο αγοραστής να μεταβούν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., όπου θα υποβάλλουν τις εν λόγω δηλώσεις και ο αγοραστής θα καταβάλλει μέσω τραπεζικής επιταγής συνήθως το ποσό που αντιστοιχεί στο φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Οι εν λόγω δηλώσεις καθώς και το διπλότυπο είσπραξης του φόρου, θα πρέπει οπωσδήποτε να επιστραφούν στον συμβολαιογράφο. 

Έξοδα που βαρύνουν τον αγοραστή 

Για την αγορά ενός ακινήτου τα έξοδα που βαρύνουν κυρίως τον αγοραστή είναι πολύ σημαντικά και πρέπει πάντοτε να λαμβάνονται υπόψη. Κυρίως πρόκειται για τα ακόλουθα:

Ε.1. Φόρος μεταβίβασης ακινήτου

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου καταβάλλεται από τον αγοραστή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.  Ανέρχεται από 1.1.2014 σε ποσοστό 3% επί του τιμήματος του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή επί της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι μεγαλύτερη.

Ο νόμος προβλέπει υπό προϋποθέσεις την απαλλαγή από τον φόρο για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Ε.2. Φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ)

Για ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε μετά την 1.1.2006, προβλέπεται η καταβολή ΦΠΑ κατά την πώλησή τους. Ο ΦΠΑ αποδίδεται από τον πωλητή στο ελληνικό δημόσιο και τον εισπράττει μαζί με το τίμημα από τον αγοραστή.

Ε.3. Αμοιβή συμβολαιογράφου

Οι αμοιβές του συμβολαιογράφου καθορίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις:


α) του άρθρου 40 του Ν. 2830/2000 «Κώδικας Συμβολαιογράφων» (Α ́/96), όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του από το άρθρο 4 παρ. 1, 2, 3, και 4 του Ν. 3919/2011 (Α ́/32), και

β) του άρθρου 90 του Κώδικα Νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα, που κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του π.δ/τος 63/2005 (Α ́/98).

Για την κατάρτιση πράξεων, το αντικείμενο των οποίων αποτιμάται σε χρήμα, ο συμβολαιογράφος εισπράττει:

α) πάγια αμοιβή είκοσι (20) ευρώ και αναλογική αμοιβή, η οποία υπολογίζεται με βάση την συνολική αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή τη μεγαλύτερη αξία που καθορίζεται από την αρμόδια αρχή, προσωρινά ή οριστικά. Το ποσοστό της αμοιβής αυτής, ανάλογα με το ύψος της αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, καθορίζεται ως εξής:

  • Για ποσό έως 120.000 ευρώ σε ποσοστό 0,80%
  • Για ποσό από 120.000,01 έως 380.000,00 σε ποσοστό 0,70%
  • Για ποσό από 380.000,01 έως 2.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,65%
  • Για ποσό από 2.000.000,01 έως 5.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,55%
  • Για ποσό από 5.000.000,01 έως 8.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,50%
  • Για ποσό από 8.000.000,01 έως 10.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,40%
  • Για ποσό από 10.000.000,01 έως 12.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,30%
  • Για ποσό από 12.000.000,01 έως 20.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,25%
  • Για ποσό από 20.000.000,01 και άνω σε ποσοστό 0,10%

β) Για κάθε πρόσθετο φύλλο των συμβολαιογραφικών πράξεων, για τις οποίες η αναλογική αμοιβή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα ανωτέρω κλιμάκια, ευρώ πέντε (5,00).

γ) Για κάθε φύλλο των αντιγράφων των ίδιων ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, εφόσον τα αντίγραφα αυτά εκδίδονται αμέσως με την κατάρτιση της πράξεως, ευρώ τέσσερα (4,00). Τα τέλη και δικαιώματα για την έκδοση των αντιγράφων αυτών πρέπει να αναγράφονται επί του πρωτοτύπου συμβολαίου, μαζί με τα λοιπά δικαιώματα, όπως ανωτέρω καθορίζονται.

Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται στο ποσό που υπολογίζει και αναγράφει απαραίτητα ο συμβολαιογράφος στις τελευταίες σελίδες του συμβολαίου. Αυτή είναι και η απόδειξη για την εφορία της αμοιβής που καταβλήθηκε.

Ε.4.  Έξοδα υποθηκοφυλακείου/Κτηματολογικού Γραφείου

Τα έξοδα για την μεταγραφή/καταχώρηση του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο  της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται σε ποσοστό 0,475% χωρίς όριο.

Ο υποθηκοφύλακας/Προσιστάμνεος του Κτηματολογικού Γραφείου  εκδίδει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών στην οποία επιβαρύνει και ΦΠΑ 24%. Τα έξοδα του υποθηκοφυλακείου επιβαρύνουν τον αγοραστή.

Προσοχή, η αγοραπωλησία θα ολοκληρωθεί και θα είναι εντελώς νόμιμη μόνο μετά την μεταγραφή/ καταχώρηση του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολογικό Γραφείο, καθώς πρέπει πάντοτε να θυμόμαστε ότι αποκτά αυτός που πρώτος μεταγράφει!

Ε.5. Αμοιβή δικηγόρου

Από 1.1.2014 ουδείς των συμβαλλομένων σε ένα συμβόλαιο αγοροπωλησίας, αγοραστής ή πωλητής, είναι υποχρεωμένοι να συνοδεύονται κατά την κατάρτιση του συμβολαίου από δικηγόρο. Ωστόσο, η πρόσληψη δικηγόρου ιδίως για την πλευρά του αγοραστή είναι αναγκαία εκ των πραγμάτων (έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο, έλεγχος των όρων του συμβολαίου κλπ), με βάση όσα αναλυτικά αναφέρονται ανωτέρω. Απευθυνθείτε στο δικηγόρο της εμπιστοσύνης σας και απαιτείστε να λάβετε αναλυτική έκθεση ελέγχου τίτλων συνοδευόμενη με όλα τα πιστοποιητικά βαρών και ιδιοκτησίας. 

Ε.6. Μεσιτική αμοιβή 

Η μεσιτική αμοιβή συνήθως στις αγοραπωλησίες είναι 2% από τον αγοραστή και 2% από τον πωλητή και υπολογίζεται στην εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό όμως μπορεί να μεταβληθεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Αρκετές είναι οι περιπτώσεις όπου οι υποδείξεις ευκαιριών τιμολογούνται με μεγαλύτερα ποσοστά, έως και 7%. Οι αμοιβές αυτές επιβαρύνονται με τον νόμιμο ΦΠΑ δηλ. 24%. Κατά τα λοιπά, ισχύουν όσα αναφέρονται ανωτέρω (βλ. παρ. Α του άρθρου). 

Συμπέρασμα

Κατόπιν αυτών είμαστε έτοιμοι για την υπογραφή ενός οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, το οποίο θα διασφαλίζει τα δικαιώματα μας είτε βρισκόμαστε στη θέση του αγοραστή είτε στη θέση του πωλητή. Δεν πρέπει, βεβαίως, να ξεχνάμε ότι κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και μπορεί να αντιμετωπίσουμε ειδικές περιπτώσεις κάθε φορά, οι οποίες μπορεί να χρήζουν ειδικής και εξειδικευμένης μεταχείρισης.

Η αγορά ακινήτου απαιτεί επιμονή στη λεπτομέρεια και επιμέλεια. Μπροστά στην επιθυμία μας να αποκτήσουμε  το σπίτι που ονειρευόμαστε αγνοούμε κρίσιμες λεπτομέρειες που το πιθανότερο να τις βρούμε μπροστά μας μετά από σύντομο ή μακρύ χρόνο.

Άλλες πάλι φορές ελπίζουμε στη καλή πίστη και τη συνεννόηση μεταξύ ιδιοκτήτων ώστε αψηφούμε απαγορεύσεις ή ιδιαιτερότητες του Κανονισμού Πολυκατοικίας. Για μας η αγορά ακινήτου αποτελεί κόπους μια ζωής που έχουμε την υποχρέωση να προστατέψουμε!