AIRBNB: Απαγορεύεται αν δεν επιτρέπεται στη Σύσταση ή τον Κανονισμό.

Με την υπ’ αριθμ. 16158/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης απαγορεύτηκε η βραχυχρόνια επαγγελματική μίσθωση (τύπου ΑΙΡΒΝΒ) της διηρημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας της εναγομένης όπως και η χρήση αυτής ως τουριστικού καταλύματος, διότι όπως προκύπτει από το σκεπτικό της εν λόγω απόφασης, η εν λόγω επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσής του  προσκρούει στον Κανονισμό Σύστασης, όπως θα αναλυθεί και αμέσως κατωτέρω.

Σύντομο ιστορικό: Στο ως άνω δικαστήριο, κατατέθηκαν δυο αγωγές, η από 17/02/2017 (α΄ αγωγή) και η από 23/06/2017 (β’ αγωγή), οι οποίες ενώθηκαν και συνεκδικάσθηκαν, λόγω της συνάφειάς τους αλλά και για την επιτάχυνση και διευκόλυνση  της διεξαγωγής της δίκης. Οι ενάγοντες με την κρινόμενη α΄ αγωγή τους,  αφού εξέθεσαν ότι  είναι αποκλειστικοί κύριοι τριών κατοικιών, που βρίσκονται σε συγκρότημα κατοικιών στην εποικισθείσα περιοχή του αγροκτήματος…………, του ομώνυμου Δήμου, του Νομού Χαλκιδικής,  ισχυρίζονται ότι η εναγόμενη, (κυρία όμορης κατοικίας του ίδιου ως άνω συγκροτήματος), κατά παράβαση του Κανονισμού ( που έχει νομίμως μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και ορίζει μεταξύ άλλων τους κοινόκτητους χώρους, καθώς και τους χώρους αποκλειστικής χρήσης ενός εκάστου συνιδιοκτήτη), προέβη σε καταχώρηση του ακινήτου της ως τουριστικής επιχείρησης – καταλύματος σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο με το διακριτικό τίτλο «……………………», έλαβε ειδικό σήμα του EOT για τις εκμισθωμένες επιπλωμένες επαύλεις, το οποίο διαφημίζει σε όλους τους τουριστικούς καταλόγους κρατήσεων, και καθ` όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού του έτους 2016 χρησιμοποιούσε τη διηρημένη ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα.) Παραπονούνται δε ότι η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που αποτελεί σύμφωνα με το άρθρο 1 του Κεφαλαίου Β` του ως άνω Κανονισμού κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο, είναι μόνιμα κατειλημμένη από τους πελάτες της εναγομένης, αποκλείοντας τους ενάγοντες από την ελεύθερη χρήση αυτής, ενώ σε καθημερινή βάση οι πελάτες της εναγομένης οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς αλλά και επικίνδυνη για το λόγο ότι το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής.

Από την αντίθετη πλευρά, η εναγόμενη ως προς την α΄ αγωγή και ενάγουσα ως προς τη β’ αγωγή υποστήριξε ότι η ίδια (ενάγουσα) εκμισθώνει την εξοχική της κατοικία σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4179/2013, που αφορά στη μίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων, για περιορισμένο χρονικό διάστημα και ότι οι εναγόμενοι παράνομα και αυθαίρετα κατά την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου 2016 (πρώτη εβδομάδα διαμονής των μισθωτών) έκλεισαν για πρώτη φορά τον μηχανισμό καθαρισμού της πισίνας, με αποτέλεσμα αυτή να μετατραπεί σε έλος και να καθίσταται αδύνατη η χρήση της για το σκοπό που εξυπηρετεί. Η πισίνα επαναλειτούργησε, αφού εκλήθη από την ενάγουσα και με έξοδα αυτής εξειδικευμένο συνεργείο, το οποίο προέβη στις απαραίτητες ενέργειες και επισκευές. Ακολούθησαν δε και άλλες διακοπές της λειτουργίας της πισίνας κατά τον αυτό ως άνω τρόπο και, παρότι η ίδια (ενάγουσα) διαμαρτυρήθηκε για την επαναλαμβανόμενη αντισυμβατική και παράνομη συμπεριφορά των εναγομένων, οι τελευταίοι δεν συμμορφώθηκαν και έκτοτε η πισίνα παραμένει με τους μηχανισμούς εκτός λειτουργίας σε ελώδη κατάσταση. Μάλιστα ανέφερε ότι ο μηχανισμός της πισίνας είναι εντός κυτίου, χωρίς κλειδαριά ασφαλείας και είναι δυνατό οποιοσδήποτε επιθυμεί να διακόπτει τη λειτουργία του.

Το Δικαστήριο, αφού μελέτησε όλα τα προσκομιζόμενα αποδεικτικά μέσα, απεφάνθη ότι η εναγόμενη (α΄ αγωγή) θα πρέπει να παύσει την επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της μέσω της βραχυχρόνιας επαγγελματικής του μίσθωσης, καθότι αυτό αντίκειται στα οριζόμενα στον Κανονισμό που διέπει τις επίδικες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι σκέψεις του δικαστηρίου, αυτούσιο απόσπασμα των οποίων παρατίθεται ευθύς αμέσως:

«Από τον συνδυασμό των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, 3, 4, 5, 8, 13, 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται, κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπόμενη, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα) κ.α. Έτσι, τόσο επί κάθετης συνιδιοκτησίας όσο και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, ΑΠ 621/ 2013, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 2228/2013 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ). Ο προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα, ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/1929, μεταξύ των οποίων και το άρθρο 5 εδ. α` του Ν. 3741/1929, με το οποίο ορίζεται ότι έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Επίσης, από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ` αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (ΑΠ 131/2010, ΑΠ 303/2009, ΑΠ 984/2009, ΑΠ 1681/2008, ΑΠ 374/2003, ΑΠ 1305/2002, ΑΠ 759/2002 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ)….. Κατά μεν το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929 “περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους”, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, κανονίσουν τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δίδουν με καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να παίρνει για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικοδομής, κατά δε το άρθρο 9 του ν. 1562/1985 “Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ` ορόφους ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ` ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών. Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυριών μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όπου εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου”. Από τις ανωτέρω διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ σαφώς συνάγεται ότι επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών να ρυθμίσουν τον τρόπο χρήσης των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων της συνιδιοκτησίας και να καθορίσουν το ποσοστό συμμετοχής κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες αυτής, έστω και αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει αυτές, υπό την προϋπόθεση ότι η σχετική απόφαση θα ληφθεί από την παμψηφία των συνιδιοκτητών. Σε περίπτωση που δεν έχει καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον του 60% των συγκυριών μπορεί να ζητήσει δικαστικώς την κατάρτιση κανονισμού, ενώ σε περίπτωση που έχει καταρτιστεί κανονισμός, ο οποίος όμως εμφανίζει ελλείψεις, μπορεί να ζητηθεί δικαστικώς από την πλειοψηφία τουλάχιστον του 65% των συγκυριών η συμπλήρωση των ελλείψεων ή και η τροποποίηση του κανονισμού. Για να συμβεί όμως το τελευταίο αυτό, πρέπει να υπάρχουν ελλείψεις στον υπάρχοντα κανονισμό που να εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των διακεκριμένων ιδιοκτησιών και μόνο τότε. Έτσι, αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών χωρίς να εμφανίζει ελλείψεις, αλλά, ορισμένοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι διατάξεις του αδικούν αυτούς, οι τελευταίοι δεν έχουν δικαίωμα έστω και αν αποτελούν το 65% της ιδιοκτησίας να ζητήσουν δικαστικώς την τροποποίησή του. Τούτο δε διότι ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά την αγορά της έλαβε υπόψη για τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας της και τη στάθμιση του συμφέροντος του και την προβλεπόμενη από τον κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η οποία (χρήση), δεν είναι λογικό να μεταβάλλεται εκ των υστέρων εις βάρος του, χωρίς τη θέλησή του από μια πλειοψηφία συνιδιοκτητών (65%), τους οποίους πιθανώς να μην γνώριζε καθόλου και να μην τελούσε σε συμβατικό δεσμό κατά το χρόνο αγοράς της ιδιοκτησίας του. Άρα, αν δεν υπάρχουν ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους, δεν επιτρέπεται η κατά τα τον προαναφερομένο τρόπο τροποποίηση του κανονισμού, ο οποίος μπορεί πλέον να τροποποιηθεί μόνο με τον τρόπο, που τυχόν αυτός ορίζει, άλλως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (βλ. σχετ. ΕΑ 4474/96 ΕλλΔνη 38.1919, ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, I. Κατρά: “Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας” έκδ. 2000, παρ. 293 Γ, 297 Δ`, I. Κωστόπουλο: “Προβλήματα που έχουν σχέση με τη σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας και τον κανονισμό των πολυκατοικιών μετά το ν. 1562/1985” ΕΔΠ 1994 σελ. 161,163)……Περαιτέρω, στο άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4276/2014 ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις εκείνες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του τουρισμού, με πρώτη εξ αυτών τα τουριστικά καταλύματα. Στο άρθρο 1 παρ. 2 του ίδιου νόμου ορίζονται τα τουριστικά καταλύματα ως «τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση» και περαιτέρω αυτά διακρίνονται σε κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (άρθρο 1 παρ. 2 περ. β` Ν. 4276/2014) υπάγονται και τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα-τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) (υποπερίπτωση αα`), οι οποίες ορίζονται ως «μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον 80 τ.μ., που έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, ενώ για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων (βιλών) εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013. Στο τελευταίο άρθρο προβλέπεται ρητά ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την κτήση του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΣΛ) είναι οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις να παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν. 2160/1993 (Α` 118), χωρίς παροχή υπηρεσιών. Εν προκειμένω, η εναγόμενη της α` αγωγής διαθέτει επιπλωμένη έπαυλη (βίλα) και έχει λάβει προς τούτο ειδικό σήμα για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βλ. προαναφερόμενο ειδικό σήμα λειτουργίας). Όμως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον το ακίνητό της είναι μεσοτοιχία με το ακίνητο του τρίτου και της τέταρτης των εναγόντων της α` αγωγής. Επίσης, σύμφωνα με τα ανωτέρω αναφερόμενα, η εναγόμενη της α` αγωγής εκμισθώνει την κατοικία της με παροχές υπηρεσιών. Παράλληλα, από την επισκόπηση του περιεχομένου του με αριθμό ……………./2002 Κανονισμού λειτουργίας του άνω συγκροτήματος της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………. ……………… προκύπτει ότι στο άρθρο 3 του Κεφαλαίου Γ’ ορίζεται ότι «Αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό», ενώ σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κεφαλαίου ΣΤ` «Τροποποιήσεις του παρόντος Κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων». «Οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία. Κατόπιν των ανωτέρω, αποδεικνύεται ότι η εναγόμενη της α` αγωγής κάνει χρήση του ακινήτου της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό».

Εκ των ανωτέρω εκτιθέμενων, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα πως η βραχυχρόνια επαγγελματική μίσθωση του ακινήτου ως τουριστικού καταλύματος (τύπου AIRBNB), αντίκεται στις διατάξεις του Κανονισμού που διέπουν το επίδικο συγκρότημα κατοικιών, στις οποίες προβλέπεται η αποκλειστική χρήση των διηρημένων οριζόντιων ιδιοκτησιών για θερινή ή χειμερινή κατοικία, αποκλείοντας την  χρησιμοποίηση αυτών για οποιοδήποτε άλλο σκοπό.

Κατερίνα Μπασιαρίδου

Δικηγόρος LLM