Διανομή κοινού ακινήτου

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 798, 799, 800 και 801 ΑΚ, 480, 480Α’, 481 και 484 § 1 του ΚΠολΔ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1113 ΑΚ, εφαρμόζονται και επί διανομής κοινού πράγματος, προκύπτει ότι: α) αν δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί για τη λύση της κοινωνίας με διανομή, κάθε κοινωνός μπορεί να ζητήσει τη δικαστική διανομή, κατά τις διατάξεις του ΚΠολΔ, β) αίτημα της αγωγής διανομής κοινού πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ’ αυτού, ο δε τρόπος λύσεως της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση με πλειστηριασμό, δεν περιλαμβάνεται αναγκαίως στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του Δικαστηρίου, και γ) καθιερώθηκε για πρώτη φορά, στο άρθρο 480Α΄ του ΚΠολΔ, ως τρόπος αυτούσιας διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (ή χωριστές οικοδομές) ή το οποίο είναι ακάλυπτο και οικοδομήσιμο, η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας.

Προϋποθέσεις της δικαστικής διανομής και κατά συνέπεια της άσκησης της αγωγής είναι: α) η ύπαρξη κοινωνίας δικαιώματος κατά το ουσιαστικό δίκαιο και β) η μη επίτευξη συμφωνίας για εξώδικη διανομή.

Βάση της αγωγής διανομής κοινού πράγματος είναι κατά την έννοια των άρθρων 1113 και 799 ΑΚ σε συνδυασμό, με τα άρθρα 478-481 του ΚΠολΔ η συγκυριότητα επί του διανεμητέου πράγματος των διαδίκων, το στοιχείο δε αυτό πρέπει να περιέχεται στην αγωγή. Επίσης στη σχετική αγωγή πρέπει να εκτίθεται ότι δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί για τη λύση της κοινωνίας με διανομή. Το στοιχείο αυτό θεωρείται ότι περιλαμβάνεται στην αγωγή ακόμα και αν δεν αναφέρεται ρητά, διότι και μόνη η άσκηση της υποδηλώνει την ασυμφωνία αυτή. Αίτημα της αγωγής διανομής κοινού πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας. Ο τρόπος της λύσης, δηλαδή αν αυτή θα γίνει με αυτούσια διανομή (συμπεριλαμβανομένης και της σύστασης χωριστής ιδιοκτησίας κατ’ άρθρο 480 Α) ή με πώληση με πλειστηριασμό, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου, το οποίο δεν δεσμεύεται από το σχετικό αίτημα των διαδίκων.

Θεμελιώδης προϋπόθεση για την αυτούσια διανομή με την κλασική της μορφή είναι η δυνατότητα κατανομής του διανεμητέου σε μέρη, ανάλογα προς τις ιδανικές μερίδες των κοινωνών. Για να διατάξει το δικαστήριο την αυτούσια διανομή θα πρέπει να είναι δυνατή και συμφέρουσα η φυσική διαίρεση του διανεμητέου σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του. Νομικά ανέφικτη είναι η αυτούσια διανομή, όταν η κατάτμηση του πράγματος απαγορεύεται από το νόμο ή δεν πληρούνται οι συγκεκριμένοι όροι που αυτός θέτει. Ειδικότερα, νομικά ανέφικτη είναι η αυτούσια διανομή ακινήτου, όταν από τη διαίρεσή του σε μέρη, ανάλογα προς τις ιδανικές μερίδες των κοινωνών, προκύπτουν μη άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα. Κατά το άρθρο 481 αριθ. 1 ΚΠολΔ το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να διατάξει απόδειξη, αν κρίνει ότι η αυτούσια διανομή είναι προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη.

Το άρθρο 480 Α διακρίνει δύο περιπτώσεις αυτούσιας διανομής με σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών. Πρώτον, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοδομημένου ήδη οικοπέδου και δεύτερον τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας επί ακάλυπτου οικοπέδου. Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας συστήνεται αποκλειστική, αυτοτελή και ανεξάρτητη κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού, και αναγκαστική συγκυριότητα επί του εδάφους και των κοινών μερών της οικοδομής. Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οικόπεδο που δεν έχει ανεγερθεί οικοδομή είναι νόμω αδύνατη. Ως κάθετη ιδιοκτησία εκλαμβάνεται η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν αναγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο. Αποτελείται και αυτή από δύο στοιχεία, ένα κύριο, δηλαδή την αποκλειστική κυριότητα σε ένα από τα δύο τουλάχιστον οικοδομήματα και ένα παρεπόμενο, δηλαδή την αναγκαστική συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο καθώς και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους.

Σκλαβουνάκη Κατερίνα

Δικηγόρος