Μίσθωση Ακινήτου
Όπως ορίζει και ο Αστικός Κώδικας, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Ωστόσο, είναι αρκετές οι φορές που μια μισθωτική σχέση δεν εξελίσσεται ομαλώς, είτε από την πλευρά του εκμισθωτή είτε από τη πλευρά του μισθωτή, και ως εκ τούτου τα συμβαλλόμενα μέρη θα πρέπει να γνωρίζουν ποια είναι τα δικαιώματά τους.
ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ:
Στον εκμισθωτή παρέχονται διάφορα ένδικα βοηθήματα για την προάσπιση των δικαιωμάτων του, θεμελιούμενα σε διαφορετική νομική βάση, αναλόγως φυσικά και της αιτίας της ανώμαλης εξέλιξης της μισθωτικής σχέσης. Εάν ο μισθωτής δεν επιδεικνύει τη δέουσα επιμέλεια, συναρτήσει της ισχύουσας νομοθεσίας αλλά και της καταρτισμένης σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δύναται να ασκήσει:
- Αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από δυστροπία
- Αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων
- Αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω κακής χρήσης αυτού
- Αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης μίσθωσης ορισμένου χρόνου
- Αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης μίσθωσης αορίστου χρόνου
Εκτός των ως άνω ενεργειών, οι οποίες είναι χρονοβόρες σε ένα βαθμό, προβλέπεται στα άρθρα 637 επ. του ΚΠολΔ η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου εφόσον συντρέχουν σωρευτικώς οι εξής προϋποθέσεις, ήτοι α) καθυστέρηση καταβολής μισθώματος λόγω δυστροπίας, β) ύπαρξη έγγραφης σύμβασης μίσθωσης και γ) επίδοση έγγραφης όχλησης προς το μισθωτή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων ωστόσο εντός του δεκαπενθημέρου, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΜΙΣΘΩΤΗ:
Ο Αστικός Κώδικας θεσπίζει και μια σειρά δικαιωμάτων για το μισθωτή, στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής δεν ανταποκρίνεται προσηκόντως στις ειλημμένες από μέρους του υποχρεώσεις. Ειδικότερα:
- Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.
- Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.
- Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα αξίωσης αποζημίωσης περί μη εκτέλεσης, και αν από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης. Ο μισθωτής δε έχει το ίδιο δικαίωμα, κι αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Σε αυτή την περίπτωση όμως ο μισθωτής, έχει το δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη.
- Αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου, αφαιρέθηκε από τον μισθωτή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), εφαρμόζονται αναλόγως τα όσα αναφέρθηκαν προηγουμένως, εκτός της μη δυνατότητας του μισθωτή να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του νομικού ελαττώματος με δαπάνες του εκμισθωτή.
- Ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των όσων ανωτέρω διατυπώθηκαν και ισχύουν για τα νομικά και πραγματικά ελαττώματα αλλά και για την έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του εμποδίστηκε η χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση.
- Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στο μισθωτή, ολικά η μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή, εύλογη προθεσμία, για να αποκαταστήσει τη χρήση και, αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει και χωρίς προθεσμία, αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης.
Το γραφείο μας, αναλαμβάνει και χειρίζεται πληθώρα υποθέσεων που αφορούν τις μισθωτικές σχέσεις, τόσο από την πλευρά του μισθωτή όσο και από την πλευρά του εκμισθωτή. Ενδεικτικώς αναφέρουμε τα κάτωθι:
- Σύνταξη εξωδίκων με σκοπό την εξωδικαστική επίλυση οποιασδήποτε διαφοράς, ή για την όχληση δύστροπου μισθωτή/εκμισθωτή.
- Σύνταξη και κατάθεση αγωγών απόδοσης μισθίου, αποζημίωσης χρήσης, καταβολής μισθωμάτων κλπ.
- Σύνταξη και κατάθεση διαταγών απόδοσης μισθίου και διαταγών πληρωμής για την καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων.
- Σύνταξη προτάσεων από την πλευρά του εναγόμενου μισθωτή ή εκμισθωτή.
- Παροχή νομικών συμβουλών για οποιοδήποτε θέμα σχετικό με μισθωτικές σχέσεις.